Marknor OÜ
+372 5656 1436
info@marknor.ee

Kinnisvara väärtus on vaataja silmades?

Kinnisvara väärtus on vaataja silmades?

Sageli näevad müüja, ostja ning pank objekti hoopis erinevast vaatenurgast. Maakleri ülesanne ongi erinevad nägemused õiglaseks tehinguhinnaks kokku viia.

Teate küll seda vana mõistujuttu, kus neli pimedat satuvad kokku elevandiga, keda nad pole kunagi kohanud ning püüavad teda hiljem kirjeldada. Üks haarab londist ja teeb järelduse, et elevant on nagu madu. Jalga uuriv kirjeldab teda kui puud. Kolmas leiab elevandi saba ja teatab, et elevant sarnaneb nöörile. Neljas pime leiab aga elevandi külje ning jõuab järeldusele, et elevant on nagu müür.

Kinnisvara tunnetamisega on enam-vähem sarnased lood. Erinevad inimesed näevad ühte ja sama  objekti hoopis erimoodi ning nende kirjeldusi ja hinnapakkumisi kuulates ei saagi aru, et tegemist on sama asjaga.

Mis on sinu korter tegelikult väärt? Seda tasuks küsida spetsialistilt.

Kujutame ette, et müügis on kolmetoaline korter Mustamäel. Omaniku jaoks on müüdav objekt maailma ilusaim ja parim asi. Sageli on tegemist praeguse- või lapsepõlvekoduga: korteriga täis magusaid emotsioone ning vahvaid mälestusi. Selle rõdul on nõrkemiseni päikseloojakuid nauditud, all õues peitust mängitud ning lähedalasuvast selvepoest pannkookide jaoks piima toodud.

Ostja otsib teadlikult vigu

Ostja vaatab korterit ja otsib sealt reeglina vigu – kasvõi selleks, et hinda alla kaubelda. Siin on põrandat kraabitud, seal seinas augud ja kommunaalid pole kah teab mis odavad. Tegelikult ju korter meeldib küll, aga seda ei saa ju kohe välja näidata! Olen sellise taktikaga ostjaid näinud küll ja küll – uksel teatatakse, et oh kui kitsas, ah kui pime, uih mis planeering, aga tegelikkuses ollakse nähtust lihtsalt vaimustuses. Ostupsühholoogia, ütlevad targad teadlased.

Panga vaatevinklist on aga tegu järjekordse kiretu – lõhnatu ja hingetu – kinnisvaraobjektiga, milliseid nende laualt iga päev kümnete kaupa läbi käib. Ostja kulud-tulud exceli tabelisse, hindaja nägemus ametlikuks kinnituseks kõrvale ning laenukomiteesse.

Kui hästi läheb, siis saab ka laenu – ainult et tuleb arvestada, et ka pank peab Sinu korteri väärtust pigem tagasihoidlikumaks – tema seab korterile hüpoteegi ja see on reeglina ca 30% laenusummast suurem. Hüpoteegisumma on suurem kui laenusumma, sest tagada on vaja ka intresside, viiviste, eriti musta stsenaariumi puhul kohtutäituri ja muude nõuete tasumine kui asi peaks ühel päeval hapuks minema.

Uksel teatatakse, et oh kui kitsas, ah kui pime, uih mis planeering, aga tegelikkuses ollakse nähtust lihtsalt vaimustuses. Ostupsühholoogia, ütlevad targad teadlased.

Oma kogemustele toetudes võin öelda, et müüjatel võivad üsna tihti ebareaalsed ootused oma müüdava objekti osas ja seda mõlemas suunas – mõni hindab üle, mõni alla.

Enamal juhul muidugi üle:-)

Emotsioonid on halvad teejuhid

Ja astronoomilised hinnasoovid tekivad tihti tarkade sõprade-sugulaste soovitustest või vaatas inimene ise lahtiste silmadega meie kinnisvaraportaalides ringi, sest seal on ju kõik hinnad must-valgel näha ja küsida võib kõike. Tegelikult see päris nii ikkagi pole – sa võid ju portaalidesse ükskõik millise hinnaga oma korteri müüki panna, aga mis hinnaga lõpuks tehingusse minnakse, seda ju portaalid ei kajasta. Teinekord võetakse objekt ka lihtsalt müügist maha, kuid mulje jääb nagu oleks see maha müüdud.

Just selleks soovitangi spetsialisti, kes oskaks reaalse hinna kujundada – küsi asjalikku infot oma maaklerilt või hindajalt. Maakleritel on reeglina omad allikad ja kogemused, mille järgi hinda arvutada. Tehes ise aktiivselt igapäevaselt tehinguid, omab maakler reaalset ettekujutust turuhindadest, suhtleb kutseliste hindajatega, konsulteerib kolleegidega – kasvõi sealkandis samal ajal tehinguid teinutega – moodustades omamoodi müügikomisjone ning uurib vajadusel ka maa-ameti statistikat, mis on kõigile avalik teave. Spetsialisti nägemus põhineb faktidel mitte oletustel.

Müüjal löövad tihtipeale lained peakohal kokku ning silmi pimestavad sõprade arvamused ja emotsioonid – kunagist lapsepõlvekodu on nii pagana raske müüki panna ning igale mälestusele pannakse sageli hinnasilt juurde, mis kajastub siis oodatavas lõpphinnas.

Lihtne reegel – kuula spetsialisti

Mõni teine on jälle soetanud korteri kahetuhande nullindate aastate keskpaigas, Eesti kinnisvarabuumi harjal ning pahatihti võib olla see olukord, et tänane laenujääk ei kata ikka veel ära müügihinnast saadavat summat. Tõepoolest, veel tuleb ka seda ette. Või siis kui katab, siis on see müüja arvates kümnekonna aasta eest liiga väike hinnakasv.

Sageli näevad müüja, ostja ning pank objekti hoopis erinevast vaatenurgast. Maakleri ülesanne ongi erinevad nägemused õiglaseks tehinguhinnaks kokku viia.

Inimene lihtsalt ei saa aru, kuidas ta omal ajal välja käidud summat nüüd tagasi ei saa? Sageli ununeb, et korter või maja on kümne aastaga ka amortiseerunud ning turule on selle ajaga tulnud hoopis uuemaid ning moodsama kvaliteediga objekte.

Minu kogemuses on ka lugu perekonnast, kes on lõksus oma kahetoalises äärelinna korteris. Buumi ajal sai kahe peale soetatud, vahepeal on aga peresse kaks last sündinud ning kangesti tahaks suuremale pinnale kolida, aga kuna korter on buumi ajal soetatud, siis lihtsalt ei saa müüa, sest uut ei saa asemele. Müügist tulenev raha läheb pangale laenu tagasimakseks ja uue kodu sissemakse raha lihtsalt ei ole kusklilt. võtta.

Kokkuvõttes võiks öelda, et ei tasu elevanti pimeda kombel kirjeldada, kinnisvara hinnakujundamisel on emotsioonid reeglina ülihalvad teejuhid.

 

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga